Syndicat des copropriétaires
Qu'est-ce que le syndicat des copropriétaires ? Le syndicat des copropriétaires est un organe de la copropriété. Il est composé de tous les d'un immeuble ou d'un . Il est responsable des de l'immeuble et prend des décisions dans l'intérêt du bien et de ses occupants. copropriétaires ensemble immobilier parties communes
À noter
Le syndicat des copropriétaires ne doit pas être confondu avec le , chargé de gérer l'immeuble et d'exécuter les décisions prises par les copropriétaires. syndic de copropriété
Le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, , dès l'instant où la propriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles est répartie entre au moins 2 personnes par . sans aucune formalité administrative lots
Le syndicat des copropriétaires nait ainsi lorsque la copropriété apparait c'est-à-dire :
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À compter du 1 transfert de propriété (vente) d'un en cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant er lot
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À compter de la du 1 lot pour les immeubles à construire. livraison er
À savoir
Le syndicat des copropriétaires existe même en l'absence de la copropriété. d'immatriculation
Oui, le syndicat des copropriétaires a des droits et des obligations distincts de ceux des copropriétaires. Il peut, par exemple, avoir un patrimoine propre en possédant des biens mobiliers ou immobiliers et les gérer dans l'intérêt de tous les copropriétaires.
Cela s'explique par le fait qu'il est une . En d'autres termes, cela signifie que le groupement constitué par l'ensemble des copropriétaires a une personnalité juridique indépendante des membres qui le composent. personne morale
Le syndicat des copropriétaires est une puisqu'il n'exerce pas une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Il conserve cette qualité même s'il est représenté par un syndic professionnel. personne morale « non-professionnelle »
À noter
N'étant pas une personne physique, le syndicat des copropriétaires n'est pas assimilé à un « consommateur ».
Par conséquent, il ne bénéficie pas de :
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La protection contre les clauses illicites ou abusives dans les contrats conclus avec des tiers (prestataires, fournisseurs, etc.)
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La biennale qui limite à 2 ans le délai d'action des professionnels, notamment dans le cadre de recouvrement de factures impayées. prescription créanciers
Le syndicat est identifié par son nom et son siège.
Le siège est généralement l'adresse postale du lieu de situation de l'immeuble sauf si le indique qu'il s'agit du domicile du . règlement de copropriété syndic de copropriété
Toutes les , ou intéressant le syndicat des copropriétaires doivent être faites à son siège ou au domicile du syndic. notifications mises en demeure significations
À savoir
Les informations relatives à l'identification et l'organisation du syndicat des copropriétaires sont mentionnées dans la de l'immeuble et sur le registre national des copropriétés (RNC). fiche synthétique
Le syndicat des copropriétaires peut avoir différentes : 2 formes
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Traditionnelle lorsqu'il a choisi un professionnel ou non-professionnel pour gérer et administrer l'immeuble. C'est la forme la plus retenue en pratique syndic
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Ou coopérative. On parle d'un . L'immeuble est alors géré et administré par les membres du , désigné lors de l'assemblée générale par les copropriétaires. syndicat coopératif conseil syndical
Comment se forme un syndicat coopératif ?
Dans le cas où le syndicat des copropriétaires a la forme coopérative, il est de : obligatoire
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Constituer un conseil syndical, sauf pour les petites copropriétés (copropriété qui comporte au plus 5 lots à usage de logements, bureaux ou de commerces ou lorsque le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à ). Le Président du conseil syndical, élu par ses membres, exerce la fonction de syndic de copropriété 15 000 €
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Désigner un contrôleur des comptes (personnes physiques ou morales, copropriétaires ou non).
L'adoption de la forme coopérative doit être votée à la majorité de l'ensemble des copropriétaires présents, représentés et absents (dite majorité de l'article 25).
Le syndicat des copropriétaires a 3 missions.
Le syndicat des copropriétaires a l'obligation de maintenir l'immeuble en bon état en évitant les dégradations et en faisant effectuer les travaux nécessaires d'entretien et de réparation.
Le syndicat des copropriétaires peut décider d'apporter des améliorations aux parties ou installations communes de l'immeuble. Il peut, par exemple, voter des travaux pour améliorer le confort des occupants, augmenter la sécurité ou les performances énergétiques du bâtiment, rénover ou embellir les parties communes.
Le syndicat des copropriétaires doit également gérer les parties communes et les services collectifs de la copropriété.
À cette fin, il :
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Veille au respect du par les copropriétaires, les locataires et les tiers règlement de copropriété
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Vote en la conclusion de tous les contrats nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété (par exemple, contrat de syndic, contrat d'entretien et de maintenance des équipements communs ou des systèmes de sécurité, contrat de nettoyage, contrat d'assurance, contrat de travaux ou de rénovation). assemblée générale
À savoir
Les contrats sont conclus et signés au nom du syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son syndic.
Afin d'effectuer ses missions, le syndicat des copropriétaires a plusieurs pouvoirs. Notamment, il :
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Établit le règlement de copropriété, si celui-ci n'est pas préexistant à la copropriété, et le modifie en fonction des besoins de la copropriété et des obligations légales ou règlementaires
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Vote le chaque année budget prévisionnel
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Constitue le fonds travaux obligatoire
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Conclut les contrats au nom et pour le compte de la copropriété
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Effectue les actes d'acquisition, d' ou de constitution de droits (par exemple mitoyenneté ou servitude de passage) qui viendront augmenter les parties communes de l'immeuble, aliénation
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Peut recourir à un pour financer des travaux emprunt collectif
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Agit en justice pour le compte de la copropriété. Il peut initier une action judiciaire à l'encontre d'un tiers (fournisseur, prestataire, artisan, voisin ...) ou d'un copropriétaire. Il peut également défendre les intérêts de la copropriété lorsqu'elle est assignée en justice.
À noter
Les pouvoirs du syndicat des copropriétaires sont encadrés par l'obligation de respecter les clauses du règlement de copropriété et la . destination de l'immeuble
Le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée dans 2 cas.
Le syndicat des copropriétaires est pleinement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les de l'immeuble. Il s'agit d'une responsabilité automatique qui ne nécessite pas la preuve d'une faute de sa part. parties communes
Dans ce cas, il suffit à la victime d'apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint provient des parties communes de l'immeuble.
Le syndicat des copropriétaires est également responsable, à l'égard des copropriétaires, salariés ou tiers, de tous les dommages qui résultent :
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De ses dans la gestion et la conservation de l'immeuble fautes délictuelles
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Des personnes (salariés de la copropriété) qu'il a sous sa garde
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Des objets qu'il a sous sa garde
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Ou du dommage causé par la ruine du bâtiment, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction (par exemple, malfaçon).
Dans ces hypothèses, la victime doit prouver l'existence d'une faute du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires agit en justice pour défendre les intérêts collectifs de l'immeuble.
Par exemple, il peut saisir le tribunal à l'encontre d'un tiers (par exemple : fournisseur ou prestataire de la copropriété) en cas de difficultés liées à l'exécution d'un contrat (par exemple : absence ou mauvaise exécution de la prestation) ou à l'encontre d'un copropriétaire en cas de ou de charges impayées. trouble anormal du voisinage
Le syndicat des copropriétaires est obligé d'agir de son syndic de copropriété ou du président du conseil syndical. par l'intermédiaire
Le syndicat des copropriétaires est par son syndic en exercice. Si, en principe, le syndic doit d'abord être autorisé par l'assemblée générale pour agir en justice, il existe certaines exceptions pour lesquelles il peut directement saisir le tribunal. représenté en justice
Habilitation du syndic
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Cette autorisation doit mentionner :
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L'objet de la demande en justice (par exemple, une action pour demander le remboursement d'une facture)
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Les personnes visées
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Et la nature de l'action (par exemple, une action en ). référé
À savoir
Il est nécessaire de renseigner tous ces éléments car le pouvoir accordé au syndic est limité à ce qui figure dans la résolution.
Quelle que soit la nature ou l'objet de la demande en justice, l'autorisation accordée au syndic doit être adoptée à la majorité des voix des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité dite de l'article 24).
Dispense d'habilitation
Il existe plusieurs cas pour lesquels l'autorisation préalable de l'assemblée générale ne sera pas nécessaire.
Il s'agit :
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Des actions en recouvrement des charges dues par les copropriétaires
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Des actions en recouvrement d'une créance du syndicat des copropriétaires
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Des voies d'exécution forcée (saisie mobilière, , ), à l'exception de la saisie des rémunérations saisie-attribution saisie immobilière
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Des mesures conservatoires (par exemple, la demande de d'une somme d'argent) saisie conservatoire
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De l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques
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Des demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des(par exemple, une demande d'expertise judiciaire) référés
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Des actions judiciaires dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est défendeur
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De la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un dans le cas d'une copropriété en difficulté. administrateur provisoire
À noter
Si le syndic peut agir directement, sans l'accord préalable de la copropriété, il doit rendre compte des actions engagées lors de la prochaine des copropriétaires. assemblée générale
Conséquences de l'absence d'habilitation
L'absence d'autorisation du syndic aura pour conséquence de rendre la demande présentée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, pour éviter la sanction d'irrecevabilité, le syndicat des copropriétaires peut valider l'initiative du syndic au cours d'une assemblée. Il doit le faire avant que le juge rende sa décision. irrecevable
Attention
Seuls les copropriétaires contre qui une action en justice est menée par le syndic peuvent invoquer l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Le syndicat des copropriétaires peut également agir par l'intermédiaire du président du , en cas de conseil syndical carence ou d'inaction du syndic.
Sur autorisation expresse de l'assemblée générale , le président peut agir en justice contre le syndic en exercice afin d'obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. qu'il aura lui-même convoqué
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont versés au syndicat des copropriétaires.
À noter
Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires disparait dans : 3 cas
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Par de mettre fin à l'état de copropriété de l'immeuble. Cette hypothèse concerne les immeubles composés de plusieurs bâtiments et pour lesquels la division en propriété séparée est possible, c'est-à-dire lorsqu'un ou plusieurs bâtiments appartiennent à un seul copropriétaire. Ce ou ces bâtiments seront retirés du syndicat des copropriétaires pour former une propriété individuelle. Cette division en bâtiments autonomes peut également être imposé par le juge, sur demande de l, dans le cas des copropriétés en difficultés. décision unanime de tous les copropriétaires 'administrateur provisoire
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Par dans l'hypothèse d'une destruction matérielle du bâtiment (effondrement, incendie, explosion, inondation, ruine par vétusté) et à la condition que les copropriétaires décident de ne pas reconstruire l'immeuble en assemblée générale disparition totale de l'immeuble
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Par la dans les mains d'un seul propriétaire. Il y a alors une reconstruction d'une propriété privative unifiée. Cette situation résulte de l'acquisition de tous les lots par une même personne physique ou morale, d'un de l'ensemble des lots de l'immeuble ou de l' de la totalité de l'immeuble pour cause d'utilité publique. réunion de tous les lots apport en société expropriation
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Textes de référence
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 1 et 1-1 - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 14, 14-1, 15, 16, 17-1, 18, 28, 29 et 46-1 - Code de la construction et de l'habitation : articles R711-18 à R711-21
Disparition du syndicat des copropriétaires - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 65
Notification faite au syndicat - Code civil : articles 1240 à 1244
Pour en savoir plus
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Site du registre des copropriétés
Ministère chargé du logement
Mise à jour le F2606
Cette rubrique est réalisée en partenariat avec www.service-public.fr
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