Mur mitoyen
Comment savoir si un mur est mitoyen et quels sont les droits et les obligations des propriétaires ? Nous faisons le point sur la réglementation.
Un mur est mitoyen lorsqu'il remplit : l'une des conditions suivantes
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Il sépare 2 bâtiments appartenant à 2 propriétaires différents
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Il sépare une cour et un jardin appartenant à 2 propriétaires différents
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Il sépare 2 champs appartenant à 2 propriétaires différents
Toutefois, le mur n'est pas mitoyen s'il a une seule pente au sommet ou si les tuiles ou bordures sont situées d'un seul côté du mur. Dans ce cas, le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente, les tuiles ou les bordures.
À noter
un mur peut être mitoyen en totalité, ou seulement sur une partie.
La preuve de la mitoyenneté d'un mur peut être apportée par :
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Un (un acte de vente par exemple) titre de propriété
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Une (accord entre voisins) publié au fichier immobilier convention
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Un , c'est le cas lorsque qu'une construction s'appuie sur un mur pendant 30 ans. La propriété du mur s'acquiert alors par acte de possession .
Chacun des propriétaires doit participer aux nécessaires. frais d'entretien
La participation aux frais d'entretien est proportionnelle aux droits de chacun sur le mur.
Exemple
Si un propriétaire détient la moitié du mur (mur privatif) et la mitoyenneté de l'autre moitié, il devra payer le 3/4 des frais d'entretien si l'entretien est réalisé sur la totalité du mur.
Chaque propriétaire est responsable des qu'il cause au mur. dégradations
En cas de litige, le propriétaire responsable des dégradations peut être condamné par le juge à assumer seul les frais de remise en l'état.
Sauf urgence (si le mur menace de s'écrouler par exemple), la réparation d'un mur mitoyen se fait d'un commun accord entre les 2 propriétaires. Les frais sont partagés entre les 2 propriétaires.
Si le propriétaire d'un mur mitoyen fait des travaux sur le mur sans l'accord du voisin (hors urgence), les frais restent à sa charge.
Attention
la reconstruction d'un mur mitoyen se fait également d'un commun accord entre les 2 propriétaires. Les frais sont partagés entre les 2 propriétaires.
Le propriétaire d'un mur mitoyen peut décider de surélevé le mur mitoyen (on parle d'exhaussement) et de ne pas nuire au voisin. Dans ce cas, la partie supérieure du mur surélevé appartient exclusivement au propriétaire qui a fait les travaux. Les frais d'entretien de cette partie sont alors à sa charge exclusive. à la condition de respecter des règles de hauteur
L'accord du voisin est nécessaire seulement si la surélévation s'accompagne d'un adossement sur le mur mitoyen.
Attention
Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.
Il est possible de supprimer la mitoyenneté d'un mur en achetant la totalité de la mitoyenneté d'un mur ou en abandonnant son droit de mitoyenneté.
L'achat de la mitoyenneté est possible pour un mur qui se situe en limite de propriété. Cet achat peut être réalisé à tout moment.
À savoir
L'acquisition de la mitoyenneté est impossible si elle a pour but de régulariser un empiétement irrégulier.
Pour acheter la mitoyenneté, il faut d'abord en faire la demande au voisin par courrier recommandé. Le voisin peut refuser de vendre sa mitoyenneté.
Si le voisin est d'accord, l'acte de mitoyenneté doit alors être réalisé chez un notaire.
Où s'informer ?
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Notaire
Conseil supérieur du notariat
À savoir
en cas de difficultés avec son voisin et avant de faire un recours devant le tribunal du lieu de situation du terrain, il est recommandé de faire appel :
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À un (démarche gratuite) conciliateur de justice
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Ou à un (démarche payante) médiateur
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Ou à une (démarche payante avec recours à un avocat). procédure participative
L'achat de la mitoyenneté implique le paiement d'une somme d'argent. Cette somme correspond à du coût du mur et de la valeur du sol sur lequel est construit le mur. 50 %
Il est possible d'abandonner son droit de mitoyenneté. Pour cela, il faut respecter : 2 conditions
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Il ne faut pas posséder de construction s'appuyant sur le mur
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Il ne faut pas que le mur retienne ses terres ou celles du voisin (mur de soutènement)
Pour abandonner sa mitoyenneté, il faut adresser un courrier recommandé à son voisin pour l'informer de son intention de renoncer à la mitoyenneté du mur et, ainsi, de lui céder. L'abandon de la mitoyenneté peut être réalisé par ou chez le notaire. acte sous seing privé
Où s'informer ?
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Notaire
Conseil supérieur du notariat
Si un voisin envisage d'abandonner son droit de mitoyenneté, mais que des travaux sont rendus nécessaires par sa faute pour manque d'entretien, il devra d'abord réparer le mur avant d'abandonner la mitoyenneté.
À savoir
en cas de difficultés avec son voisin et avant de faire un recours devant le tribunal du lieu de situation du terrain, il est recommandé de faire appel :
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À un (démarche gratuite) conciliateur de justice
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Ou à un (démarche payante) médiateur
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Ou à une (démarche payante avec recours à un avocat) procédure participative
Le voisin qui a abandonné son droit de mitoyenneté n'a plus à participer aux travaux d'entretien du mur devenu privatif pour le voisin.
En revanche, il perd les avantages procurés par la mitoyenneté, notamment la possibilité de créer une construction s'appuyant sur le mur. Les limites de son terrain se trouvent reculées, car il perd la possession du sol sous la moitié du mur.
Le voisin restant devient seul propriétaire du mur et du sol sur lequel il repose.
À noter
après avoir abandonné son droit de mitoyenneté, il reste possible de le racheter.
Où s'informer ?
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Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) -
Maison de justice et du droit
Ministère chargé de la justice
Textes de référence
- Code civil : articles 653 à 673
Articles 657 à 662
Mise à jour le F2415
Cette rubrique est réalisée en partenariat avec www.service-public.fr