Charges de copropriété
Les charges de copropriété sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, dans la limite de la . Elles sont payées collectivement par les copropriétaires pour assurer le bon fonctionnement de l'immeuble. Les charges ne sont pas des avances de fonds, qui servent à constituer des réserves. Elles se distinguent aussi des provisions dues en cours d'années, qui sont établies à titre prévisionnel. Nous vous présentons les informations à connaître. quote-part
Les charges de copropriété servent à couvrir les dépenses liées au bon fonctionnement de la copropriété.
Il existe 2 catégories de charges :
-
(par exemple, frais de gardiennage ou de conciergerie, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères, primes d'assurance, ravalement). Les charges liées à l'administration, la conservation et l'entretien des
Ces charges peuvent être générales ou spéciales. Les charges spéciales portent sur des ou sur une . parties communes spéciales partie commune à jouissance privative
-
(par exemple, frais de chauffage et d'eau chaude collective, frais d'eau froide, d'ascenseur, frais d'installation d'une antenne de télévision ou de réseau câblé, interphones, tapis d'escalier, système de sécurité). Les charges entrainées par les services collectifs et équipements communs
C'est le qui répartit les charges de l'immeuble entre ces 2 catégories. règlement de copropriété
La répartition dépend de la nature des charges.
La répartition est fixée par la loi et par le règlement de copropriété.
Répartition de principe
Les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la Cette valeur est déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. Elle n'inclut pas l'utilisation du lot. valeur relative de leur de copropriété.
Tous les copropriétaires doivent participer à ces charges, dites générales. obligatoirement
Répartition spéciale
Il existe des exceptions au principe de contribution obligatoire de tous les copropriétaires.
C'est le cas lorsque le règlement de copropriété mentionne :
-
Des , ce qui implique des charges spéciales réparties uniquement entre certains copropriétaires parties communes spéciales
-
Ou une répartition spécifique pour certains lots. Ce cas de figure concerne principalement les parties communes affectées à l'usage ou l'utilité d'un lot (balcon, terrasse, jardins etc.).
Les charges spéciales sont réparties en fonction de pour chaque lot de copropriété. La notion d'utilité suppose qu'il y ait une possibilité d'usage de l'élément ou du service considéré. l'utilité objective que présentent les services et équipements
Dans ce cas, le copropriétaire doit participer aux charges liées au service ou à l'équipement commune même s'il ne l'utilise pas pour des raisons personnelles.
Si, au contraire, un lot ne peut pas utiliser le service ou l'équipement commun, le copropriétaire ne doit pas payer de charge. Il en est de même si l'élément ou l'équipement n'a aucune utilité pour le lot.
Exemple
Par exemple, les charges de chauffage, d'eau chaude, de refroidissement ou d'antennes de télévision ne peuvent pas être affectées à des lots de parking situés en sous-sol en raison de leur inutilité.
À l'inverse, le copropriétaire d'un lot de copropriété situé en rez-de-chaussée paie les charges d'ascenseur si l'ascenseur dessert la cave ou le parking. Les charges liées à l'ascenseur varient néanmoins en fonction de l'étage et de la superficie des locaux desservis.
Certaines charges sont également imputables au seul copropriétaire concerné par des frais supportés par le syndicat des copropriétaires.
Il s'agit notamment des frais suivants :
-
Frais de recouvrement d'une créance (par exemple, charges impayées), ce qui incluent les frais de , de relance, de prise d' ou des actes des commissaires de justice mise en demeure hypothèque
-
Frais et honoraires du syndic liés aux prestations effectuées au profit d'un copropriétaire (établissement d'un état daté, frais liés à une ou de délivrance d'un document sur support papier) mutation
-
Dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (par exemple, travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre)
-
, fixées par lot, concernant des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison du manquement du copropriétaire. C'est le cas, par exemple, des astreintes liées à la lutte contre le saturnisme, à l', ou aux immeubles menaçant ruine. Astreintes insalubrité
Chaque année, les copropriétaires votent un en assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de l'immeuble. budget prévisionnel
Le montant du budget prévisionnel est ensuite réparti entre les copropriétaires en fonction de leur et selon les clés de répartition (charges générales ou spéciales). quote-part
À savoir
Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes.
En principe, c'est le qui paie les charges de copropriété. Toutefois, il y a des particularités dans certains cas. copropriétaire
Attention
La liste qui suit n'est pas exhaustive.
C'est le propriétaire du concerné qui doit payer les charges de copropriété à hauteur de sa . lot de copropriété quote-part des parties communes
C'est le propriétaire du concerné qui doit payer les charges de copropriété à hauteur de sa . lot de copropriété quote-part des parties communes
À noter
auprès du locataire. Certaines charges sont récupérables
Si le syndic est bien informé du de la propriété d'un lot entre un et un , il n'y a pas de solidarité entre eux pour le règlement des charges. démembrement usufruitier nu-propriétaire
Ainsi :
-
L'usufruitier assume les charges liée à la jouissance du lieu (dépenses courantes).
-
Le nu-propriétaire paye les grosses réparations (dépenses exceptionnelles).
À noter
Le règlement de copropriété peut néanmoins prévoir une clause de solidarité dans le paiement des charges.
Le vote annuel du budget prévisionnel permet de réclamer aux copropriétaires des provisions sur charges. Le syndic établit des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire.
Les provisions sont exigibles le 1 jour de chaque trimestre ou le 1 jour de la période fixée par l'assemblée générale (par exemple, versement mensuel). er er
À la fin de l'exercice comptable, le syndic compare le montant des provisions encaissé et le total des sommes réglées ou à devoir par la copropriété. Cette opération permet d'établir un trop-perçu ou un moins-perçu. Le solde négatif (moins-perçu) donne lieu à un appel de fonds complémentaire qui ne sera exigible qu'après approbation des comptes par le syndicat des copropriétaires. À l'inverse, le syndic reverse, en principe, le solde positif (trop-perçu) aux copropriétaires en fonction de leur quote-part.
En principe, la décision de modifier la répartition des charges entre les copropriétaires doit être adoptée en assemblée générale par un vote à l'unanimité.
Toutefois, il existe 4 cas où seule la majorité est exigée :
-
Travaux ou actes d'acquisition ou de disposition rendant nécessaire la modification de la répartition des charges (même majorité que celle utilisée pour voter ces travaux ou acte de disposition). C'est le cas de l'achat de parties communes par un copropriétaire ou de la création de nouveaux lots privatifs par surélévation.
-
Changement d'usage de parties privatives () majorité absolue
-
Division de lots () majorité simple
-
Création d'un syndicat secondaire (majorité absolue).
La décision de modification de la répartition des charges a un effet que pour l'avenir. Elle n'est pas rétroactive.
À savoir
Toute modification de la répartition des charges doit faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges par le notaire. Il publiera ensuite ce modificatif au fichier immobilier.
Il est possible de contester devant le du lieu de situation de l'immeuble la répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété en faisant une des charges ou, lorsque la répartition n'est pas conforme à la loi, une tribunal judiciaire action en révision action en nullité.
L'action en révision a pour but d'obtenir une nouvelle répartition des charges lorsque celle qui figure dans le est préjudiciable. Elle n'est pas applicable si la répartition des charges contestée provient d'une décision d'assemblée générale. règlement de copropriété
Ainsi, le copropriétaire peut contester la répartition des charges fixées par le règlement de copropriété :
-
Si sa part de charges communes est supérieure de plus de ¼ à ce qu'elle devrait être
-
Ou si la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de ¼ à ce qu'elle devrait être.
En effet, il ne faut pas qu'un copropriétaire soit désavantagé ou injustement avantagé.
À savoir
Le recours doit être engagé dans un qui suit la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Cette action est également possible pour le copropriétaire d'un lot avant l'expiration d'à partir de la 1 vente de ce lot intervenue après la publication du règlement de copropriété. délai de 5 ans un délai de 2 ans re
Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges.
Cette nouvelle répartition s'applique à partir du 1 jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Elle ne de sorte qu'aucune compensation n'est possible pour les règlements effectués dans le passé. er vaut que pour l'avenir
L'action en nullité est utilisée lorsque les charges communes sont réparties selon des bases de calcul contraires à la loi. Par exemple, c'est le cas si les charges d'ascenseur ne sont pas réparties en fonction du critère d'utilité entre les copropriétaires.
Cette répartition illégale peut avoir été fixée par le règlement de copropriété ou résulter d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires.
À savoir
Cette action n'est pas limitée dans le temps. Elle peut ainsi intervenir . à tout moment
Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge doit déclarer non écrite la clause de répartition des charges contestée et établir une nouvelle répartition.
Cette nouvelle réparation s'applique dès que la décision de justice est devenue définitive. La répartition n'a, en principe, . C'est pourquoi le copropriétaire ne peut pas demander le remboursement des sommes versées par le passé sur le fondement de l'ancienne répartition. un effet que pour l'avenir
Le syndic doit veiller à ce que les copropriétaires règlent régulièrement leur appel de fonds, correspondant à leur de charges. quote-part
En cas de manquement des copropriétaires, il revient au syndic de recouvrer les charges impayées. Il s'agit d'une qui détient un large pouvoir d'initiative dans les actions à mener. compétence exclusive du syndic
Le syndic doit respecter plusieurs étapes pour obtenir le recouvrement de la dette.
1. Envoyer une mise en demeure
Tout d'abord, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours).
La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut être adressée en format papier ou par voie électronique.
2. Effectuer des actions complémentaires non obligatoires
Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance au copropriétaire défaillant. Il peut également solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer.
3. Faire une tentative de règlement amiable
En cas d'inaction du copropriétaire défaillant, le syndic a la possibilité de recourir à :
-
Un (démarche gratuite) conciliateur de justice
-
Ou à un (démarche payante) médiateur
-
Ou à une (démarche payante avec recours à un avocat). procédure participative
pour pouvoir faire, par la suite, un . Cette démarche amiable est obligatoire recours auprès du tribunal
4. En cas d'échec, agir en justice
Le syndic doit saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble.
Il a le choix entre la ou le . procédure d'injonction de payer tribunal de proximité
Il peut demander le recouvrement :
-
Des charges échues, c'est-à-dire celles correspondant à tous les appels de fonds déjà émis,
-
Ou des charges échues et des provisions de charges (budget prévisionnel et fonds travaux) à venir sur l'année en cours. Il s'agit de la . procédure accélérée au fond
À savoir
Le syndic n'a pas à solliciter l'accord préalable du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de charges en justice.
5. Inscrire une hypothèque légale
Le syndic dispose de garanties spécifiques pour sécuriser le recouvrement des créances du syndicat.
Il peut notamment inscrire une sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Cette hypothèque, prévue par la loi, garantit toutes les créances exigibles, y compris les provisions et travaux. hypothèque légale
En effet, en cas de vente d'un lot appartenant au copropriétaire débiteur, elle permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues en priorité.
Le syndic doit respecter plusieurs étapes pour obtenir le recouvrement de la dette.
1. Envoyer une mise en demeure
Tout d'abord, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours).
La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut être adressée en format papier ou par voie électronique.
2. Effectuer des actions complémentaires non obligatoires
Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance au copropriétaire défaillant. Il peut également solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer.
3. En cas d'échec, agir en justice
Le syndic doit saisir :
-
Le du lieu de situation de l'immeuble pour les dettes comprises entre , tribunal de proximité et
-
Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour les dettes . Dans ce cas, il est obligatoire d'être assisté par un avocat. supérieures à
Il peut également recourir à la procédure en . injonction de payer
Le syndic peut demander le recouvrement :
-
Des charges échues, c'est-à-dire celles correspondant à tous les appels de fonds déjà émis,
-
Ou des charges échues et des provisions de charges (budget prévisionnel et fonds travaux) à venir sur l'année en cours. Il s'agit de la procédure accélérée au fond.
À savoir
Le syndic n'a pas à solliciter l'autorisation préalable du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de charges en justice.
4. Inscrire une hypothèque légale
Le syndic dispose de garanties spécifiques pour sécuriser le recouvrement des créances du syndicat.
Il peut notamment inscrire une sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Cette hypothèque, prévue par la loi, garantit toutes les créances exigibles, y compris les provisions et travaux. hypothèque légale
En effet, en cas de vente d'un lot appartenant au copropriétaire débiteur, elle permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues en priorité.
Si un copropriétaire, qui a une dette de charges à l'égard de la copropriété, décide de vendre son ou ses , le syndic peut faire opposition au versement des fonds provenant de la vente. lots
En pratique, cela signifie que le syndic bloque entre les mains du notaire, le montant des impayés de charges à prélever sur le prix de la vente. Cette action permet d'obtenir le paiement des sommes restant dues par le copropriétaire-vendeur.
Attention
L'opposition doit être effectuée par acte extrajudiciaire (acte d'un commissaire de justice) dans un délai de à compter de la réception de l'avis de mutation. Cet acte doit contenir des mentions (notamment montant et nature de la créance) définies par la loi. Si l'acte ne remplit pas ces conditions, il est nul. 15 jours
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Textes de référence
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 5, 6-3, 6-4, 10 à 14-2, 20, 24, 25, 27 et 33 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 5-1, 6, 43 à 45-1 et 55 - Réponse ministérielle du 30 juin 2020 relative aux tantièmes de charge
Pour en savoir plus
-
Dossier relatif aux charges de copropriété
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) -
La consultation des pièces justificatives des charges
Institut national de la consommation (INC)
Mise à jour le F2590
Cette rubrique est réalisée en partenariat avec www.service-public.fr
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